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企业法讯 | 企业法讯丨想让租房更放心?房屋租赁注意要点都在这里!

作者:商事交易事务部

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今日精选

DEC . 2022

  • 深圳--作为全国具有包容性的城市,来到深圳工作生活的小伙伴越来越多,而衣食住行是每个人都必须要面对的问题,住宿就是其中的相当重要的一个环节,许多人在外工作都会优先选择租房居住,这就涉及到与房东签订的《房屋租赁合同》。




那么,一般来说,在签订及履行《房屋租赁合同》的过程中时需要注意哪些方面呢?




01

房屋租赁合同的定义与生效



根据《民法典》及《房屋租赁合同纠纷司法解释》的相关规定,房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。


房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效,并且租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。另外,不定期租赁合同,双方当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。


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02

房屋租赁合同的内容




房屋租赁合同一般包括哪些内容?《商品房屋租赁管理办法》第七条对此做了明确的规定:“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:


1、房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

3、租金和押金数额、支付方式;

4、租赁用途和房屋使用要求;

5、房屋和室内设施的安全性能;

6、租赁期限;

7、房屋维修责任;

8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

9、争议解决方式和违约责任;

10、其他约定。


其次,房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。”


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03

签订、履行房屋租赁合同的注意事项





01

签订书面的租房合同,切忌“达成”口头协议。


租房一定要签订书面的租房合同。即便如不了解房屋租赁合同的书面格式,但以下几点是必须以书面形式确定下来的:起租日期、租赁期限、房租金额、缴费日期、水费、电费、煤气费、和物业管理费等由合同哪一方支付等。

02

签订租赁合同前要仔细阅读合同条款,对于模糊内容要详加询问,并落实于字面。


在双方签订《房屋租赁合同》时最好将屋内所有物品详列一份清单,作为合同附件一并签署。并注明如果出现破损,维修费用由谁来承担。在签订租房合同时,还要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等,避免使用模糊语言,例如,想租一年的就不应签订租赁期限为半年的租赁合同。

03

审查合同主体是否合格,即出租人与承租人是否具备相应的条件。


承租人需要留意审查租赁的客体是否合格,即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋,审查房屋租赁手续是否完备。承租人可以通过查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致,来确认房产证上的人和签订合同的人是否一致。租房者可以请出租人出示身份证件及房屋权属证明原件,权属证明应当为房屋产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。


04

房屋租赁合同签订后需要去不动产登记中心办理登记备案手续吗?


房屋租赁合同是否必须要去备案要根据所租赁的房屋性质确定,一般经营性住房需要进行备案登记,而住宅用房无需登记。 

(1)经营性用房。

对于经营性用房来说,房屋租赁合同的签订、变更、终止,出租人和承租人都一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。 

(2)住宅用房。

对于住宅用房来说,暂时可以不登记备案,但为了有效保护承租人的权益,最好还是对房屋租赁合同进行登记备案,否则就有可能发生出租人同时将一房多租的情况;同样,出租人也面临着承租人非法将房子转租给别人的风险。

05

出租人就同一个房屋签订了多份房屋租赁合同,如何确定履行顺序?


在一房数租的情形下,按照以下顺序确定承租人,其他不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同、赔偿损失的。 

(1)已经合法占有租赁房屋的; 
(2)已经办理登记备案手续的; 
(3)合同成立在先的。

06

哪些情形会导致房屋租赁合同无效?


(1)未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。 
(2)违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。 
(3)被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。 
(4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。 
(5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。 
(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。 
(7)租赁期限超过二十年的,超过部分无效。 
(8)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。

07

出租方不能按照租赁合同约定交付房屋或交付的房屋不符合约定条件怎么办?


如果出租方不能按照约定交付房屋或交付的房屋不符合约定条件,例如房屋面积与合同约定有误差,应视为出租方交付的标的物有瑕疵,承租人可要求追究对方的违约责任,可以采取书面形式通知对方要求解除合同,也可以双方经协商采取减少租金等方式,同时签订补充协议变更相关合同内容。

08

租赁房屋是否可以转租?


《民法典》规定承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。根据上述规定可知,承租人擅自转租给第三人,并不直接导致出租人和承租人之间的租赁合同无效。 

鉴于合理使用承租房屋是承租人的法定义务,而承租人如出现擅自转租的行为,损害了出租人选择承租对象的基本权利,也破坏了出租人的信赖利益,无论双方是否明确约定不得转租,出租人均有权以承租人未经其同意擅自转租为由,主张解除其与承租人签订的租赁合同。在实践中,为维护交易秩序安全稳定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议的,则视为出租人同意转租,且该六个月的异议期属于除斥期间(权利人在法律规定的期限内不行使其权利,其权利即被除斥),不适用诉讼时效的中止、中断以及延长等规定。

09

租赁房屋已经被抵押,租还是不租?


租赁已抵押的房屋时,如果当事人有民事行为能力,是真实意思表示,不违反法律强制性规定和公序良俗的,具有法律效力,但房屋租赁不得对抗抵押权。根据《民法典》第四百零五条的规定:“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。” 

因此,若租赁房屋抵押在先,出租人仍有权将房屋出租,承租人也可租赁该房屋,但承租人应承担相应的法律风险,也即是后成立的租赁合同关系不得对抗成立在先的抵押合同,抵押权人实现抵押权时,此时租赁合同对于房屋新的受让人不具有约束力,也即是“买卖可破租赁”。此时,如果在订立租赁合同时出租人未告知承租人租赁房屋有抵押的,出租人应该承担损害赔偿责任;如果出租人已告知的,则由承租人自己承担。

10

房屋租赁后,出租人将房屋抵押的,承租人应该如何防范法律风险?


根据《民法典》第七百二十五条,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁的房屋被抵押的,承租人还可以继续承租。房屋在承租人按照租赁合同占有的期限内被抵押的,不影响租赁合同的效力,承租人可继续享有租赁合同中的权利和承担合同中的义务。 

由此可知,租赁合同仅对抵押权的实现会造成一定的影响,但对于承租人而言,只要租赁合同成立在先,抵押在后,则抵押权的实现不会对承租人造成多大的影响,对于出租人或抵押人而言,应当将房屋已经出租的事实告知抵押权人,由抵押权人决定是否接受该租赁房屋的抵押,出租人或抵押人未告知的,则应当对抵押权人因此而生产的损失承担责任。

11

房屋使用期间的造成的租赁房屋损坏的,应当由谁承担维修义务?


如果出租人与承租人双方签订了书面的租赁合同的话,那么当租赁物发生损坏时,维修义务和维修费用的归属,就以租赁合同中的约定为标准。 

如果双方没有签订合同的话,那么就要分两种情况来看了。首先,维修义务是出租人的法定义务。《民法典》第七百一十二条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。原则上,当租赁物损坏时,理应由房东来承担维修义务,如果你们的租房合同中房东把这个义务推给承租人了,承租人要及时提出异议。 

其次,房东怠于履行维修义务,可先行维修后去找房东报销。依据《民法典》第七百一十三条,承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。如果房东不及时进行维修,可以自己维修,事后再去找房东报销。当然,为了减少报销的难度,要及时留存维修票据。同时如果因为维修导致了承租人无法正常使用租房的,承租人还可以要求房东延长租期。 

最后,如果是租客自身原因导致租赁物损坏,则自行承担维修费用。《民法典》第七百一十三条第二款规定因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

12

什么是优先承租权?


在《民法典》出台之前,承租人是否享有优先承租权是需要看房屋租赁合同中是否有对此有明确的规定。我国法律此前也仅规定了承租人的优先购买权,并没有规定优先承租权。因此,在制定《民法典》时,为了进一步维持房屋租赁关系的稳定性,降低交易成本,《民法典》首次创设了房屋优先承租权,将承租人的优先承租权规定为法定权利。行使优先承租权需要满足两个条件,一是租赁期限届满,二是要以同等条件为前提。

13

买卖不破租赁的例外是什么?


通常租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同,以下两种情况为例外:

(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

14

什么情况下,承租人可以单方解除房屋租赁合同?


根据《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同: 

(1)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押; 
(2)租赁物权属有争议; 
(3)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

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04

实操建议




综上所述,99499www威尼斯还得给大家一些小TIPS,无论作为承租人还是出租人,在与对方确立房屋租赁关系时都应当树立风险意识,尽量做到以下三点:




01

租房前尽量实地看房,直观了解房屋的现状。


02

建议查看出租人提供的在产权登记部门打印的不动产信息查询单或产权证明,了解房屋的权利状况,房屋权利纠纷将直接影响租赁合同的效力和履行。


03

在签订房屋租赁合同时,尽到审慎的注意义务,了解合同中关于租赁期限、租赁费用、维修责任、违约条款等约定内容,厘清楚合同双方的权利义务。在保障自身权益的同时也避免产生不必要的风险和损失!



相关法规 丨 Regulations 

《中华人民共和国民法典》


第七百零三条 【租赁合同的概念】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。


第七百零四条 【租赁合同的内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。


第七百零五条 【租赁期限的最高限制】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。


第七百零六条 【租赁合同登记对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。


第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。


第七百零八条 【出租人义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。


第七百一十条 【承租人合理使用租赁物的免责】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。


第七百一十一条 【承租人未合理使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。


第七百一十二条 【出租人的维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。


第七百一十三条 【租赁物的维修和维修费负担】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


第七百一十六条 【转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。


承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。


第七百二十四条 【承租人解除合同的法定情形】有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:


(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。


第七百二十五条 【买卖不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


第七百三十四条 【租赁期限届满的续租及优先承租权】租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。


租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


《商品房屋租赁管理办法》


第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:


(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。


房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。


建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

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